quarta-feira, 17 de fevereiro de 2010

Resumo Histórico do Financiamento Imobiliário no Brasil

B - ) O Sistema Financeiro Habitacional

O regime político implementado em 1964 abraçou a questão habitacional como um elemento crucial em seu discurso legitimador da “nova ordem”, tentando mostrar que era capaz de atacar os problemas sociais. Assim, com a Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, instituiu Plano Nacional de Habitação e criou o Banco Nacional de Habitação (BNH) e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo (Serfhau). Destes, o que mais ganharia destaque ao longo do tempo seria o BHN, responsável pelas funções de órgão central do Sistema Financeiro de Habitação e de Saneamento, com competência para promover a construção e aquisição de casa própria para as classes de menor renda. O objetivo do BHN era a organização, orientação e fiscalização do SFH. As empresas autorizadas a operar dentro do SFH, sob as normas do BNH, eram as Caixas Econômicas, as sociedades de crédito imobiliário, as cooperativas habitacionais, as associações de poupança e empréstimo e os institutos de previdência. (BOTELHO, 2007)

O Serfhau foi o sucessor da FCP (Fundação Casa Popular), mas ocupou uma posição secundária na formulação da política habitacional. (CASTRO, 1999 apud BOTELHO, 2007)

O BNH, foi o que se pode chamar de banco de segunda linha, pois não atendia o público diretamente. Funcionava mais como uma agência reguladora ou, comparando-se aos dias de hoje, um Ministério da Habitação. Ele gerava operações de crédito, administrava o FGTS – também criado na mesma época – e apoiava à caótica situação do saneamento básico do momento. Foi um banco para fomento urbano. (CORDEIRO FILHO, 2008)

As principais inovações na política habitacional do BNH com relação às soluções executadas no período anterior a 1964 foram: a criação de um banco para gerir a política habitacional e de urbanismo, buscando uma racionalidade de mercado a essa política; a existência de correção monetária para os financiamentos concedidos, o que acarretava em reajustes dos débitos e prestações por índices correspondentes a taxas de inflação; e, também, a criação de uma fórmula em que se buscou articular o setor público (agente financiador) com o setor privado (executor da política habitacional). (ANDRADE, 1982 apud BOTELHO, 2007)

O SFH, ao longo de seu desenvolvimento, determinou duas fontes principais de recursos para a concessão de crédito imobiliário: o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), na forma de poupança compulsória, que era formada pela arrecadação obrigatória por parte dos empregadores e empregados (principal fonte de recursos até 1975); e a poupança voluntária, constituídas pelas cadernetas de poupança e pelas letras imobiliárias (principal fonte de recursos a partir de 1975).
Os agentes promotores do BNH para o mercado popular eram as Cohabs, que operavam através de repasse de recursos do BNH para as empreiteiras que executavam a produção das edificações e comercializavam as unidades habitacionais para a população de baixa renda.
Entretanto, devido à instabilidade econômica e limitações de crédito, das unidades financiadas com recursos do SFH até dezembro de 1980, 65% se destinaram às camadas de renda média da população, revelando que o crédito e o subsídio implícitos nele, para o setor habitacional, não se dirigiram em maior parte para as camadas menos favorecidas da população. É interessante destacar que, a partir de 1979, há o predomínio dos financiamentos oriundos do SBPE, sendo este sistema nada direcionado para as camadas mais pobres da população de menor renda. (BOTELHO, 2007)

Com a escassez de recursos, alta inadimplência e problemas estruturais, o BNH e o SFH entraram em colapso. Para ilustrar, em 1986 foram financiadas 63.499 unidades residenciais pelo SFH, contra 541.129, em 1982. (CASTRO, 1999 apud BOTELHO, 2007)

Em 1986, o BNH foi de fato extinto e suas atribuições passadas à Caixa Econômica Federal, que herdou uma inadimplência bilionária das sociedades de crédito imobiliário, cooperativas habitacionais e associações de poupança e empréstimo, mas desta, o maior montante estava relacionado a planos de desenvolvimento urbano e não diretamente a produção de moradias. (BOTELHO, 2007)